房地产的前生今世：一直存在发展的悖论（增补稿）

(资料图)

从“发展是硬道理”之初，房地产就成为“经济的引擎”：

1、“土地出让金”是最重要的经济指标：地价由此形成“火山喷发”——节节升高。

2、“新八条”和“旧八条”只是浮皮挠痒之举——产业化只看中“解决吃饭财政”。

3、 高企的房价一方面刺激了“资本炒房”，另一方面也对“刚需者”的预期产生严重紊乱：出生率和结婚率开始下降。这符合“刘易斯拐点”。

4、 城郊农地大量被房地产占用、闹市区的楼市则“直上云霄+挖地30米”——农民没有钱进城买房，出路就是离乡打工。倒是资本倾情于“现金变成“虚拟资产”。不是你能不能发展房地产，而是你怎样发展房地产。也就是说，房地产这个“杠杆”能不能翘起来还要看消费的边际。所以房地产出现的“空手套白狼”早已是不争事实。

5、 “房屋预售制”和含混不清的“公摊面积”以及规划的“再规划”早已是司空见惯的“新常态”。如果消费发现房地产“空手套白狼”，就会随之发生转向自我保护——捂紧“钱袋子”。只有万不得已时，才会祖孙几代“集中掏空钱包”过难关。至于炒房者，“房子是用来住的，不是用来炒的”断了他们的念想，新房出租也未必省心。

6、房地产规划审批和监管执行的“黑洞”也是房地产商胆大包天的的一个诱因：我本人就遇到过“真假规划”的一个案例：某小区经过审批的规划设计中9栋21层高层建筑 的地面一层原本是无墙空间，用于停放居家的非机动车。规划的地下二层是停车库。另外地上还设计了56个机动车停车位。但工程完工时，9栋高层 的地面一层被改成商品房出售了，原设计规划地6个地上停车位全都没有了。也就是说，工程建设实际的销售居住总面积比规划设计扩大了1004平米（即房地产商将这9栋楼改成22层）。由于规划的地面非机动车停车位变成了商品房出售，由此房地产商将小区规划的的绿化带占用了一大块改作非机动车停车位。由于非机动车停车位短缺很严重，所以至今小区楼前楼后的道路就成了非机动车的“停车位。”由此，后来应急管理部门来小区检查防火通道也颇感头痛。问题是就是这样的审批核准的规划被开发商仅仅当做“招牌”来推销房产。当业主购房拿到钥匙后发现现场的施工结果与审批的设计规划严重不符，即小区的设计规划被篡改后，从开发商到城建主管部门均回避此事。直到小区交房7年后，市建设规划局发出一个公告：《关于XXXXXX小区建设规划修改的公告》，承认实际的建筑面积比审批通过的规划建筑面积增加1004平米，相应的公摊面积减少了1004平米。由于9栋21层高层建筑变成22层，于是另外从规划的的绿地中又划出一部分面积作为对非机动车的停车位的补充。而审批过的规划中地上56个机动车停车位则完全销声匿迹。

从开发商能如此堂而皇之的违反设计规划施工，而事后6年多，市建设规划局有以“修改设计规划”来打圆场：本次"修改后的规划还是比较科学，切合实际的。"哇塞，这不是违法篡改篡改规划的行为倒变成了"修改后的规划还是比较科学，切合实际的。"事后科学”了吗？原本设计规划审批是基建的程序的重要一环，房地产的监管如此乱来，那还要“规划审批”吗？权利的如此造次，简直是匪夷所思。

由此，房地产未来如何，好多业内大家或者学者也不看好。，

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